QUY ĐỊNH MỚI VỀ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

QUY ĐỊNH MỚI VỀ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

Lưu ý: Phạm vi bài viết chỉ phân tích các quy định liên quan đến việc tổ chức, cá nhân nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam, không bao gồm trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.

Những năm gần đây, với việc thực thi các chính sách mở cửa và hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đã trở thành một trong những điểm đến tiềm năng hàng đầu trong khu vực Đông Nam Á, thu hút một lượng lớn nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam sinh sống và làm việc. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc, nhu cầu sở hữu bất động sản tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài ngày càng tăng cao để thuận lợi cho việc làm ăn lâu dài, phát triển tại Việt Nam. Tính đến thời điểm hiện tại, cơ chế cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu động sản tại Việt Nam được ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản liên quan. Tuy nhiên, mới đây, Luật Đất Đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023 đã được Quốc hội thông qua và đều có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Do đó, bài viết dưới đây sẽ phân tích việc sở hữu bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam dựa trên những quy định tại luật mới và có sự so sánh đối với quy định hiện hành.

1. Sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam 

1.1. Đối tượng và điều kiện sở hữu nhà ở

a, Đối tượng

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 và Khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở năm 2023, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

• (1) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; (sau đây gọi chung là “tổ chức nước ngoài”)
• (2) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. (sau đây gọi chung là “cá nhân nước ngoài”)

b, Điều kiện

1.2. Hình thức sở hữu nhà ở

1.2.1. Nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ được phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở năm 2024, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ được bán cho cá nhân, tổ chức nước ngoài thông qua các hình thức sau:

1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bán nhà ở thương mại;
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua nhà ở của chủ đầu tư dự án theo hình thức (i) và bán lại cho tổ chức, cá nhân nước ngoài khác.

1.2.2. Có thể thấy, Luật Nhà ở năm 2023 quy định cụ thể hơn về hình thức sở hữu nhà ở đối với từng đối tượng, thay vì quy định chung như quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014:

“2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.”

1.3 Số lượng nhà ở được bán cho cá nhân, tổ chức nước ngoài

Theo quy định tại Điều 19 Luật Nhà ở năm 2023, số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở được bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định như sau:  

1.3.1. Đối với nhà chung cư:

• Không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư; hoặc
• Không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư trong một khu vực có số dân tương đương một phường mà có nhiều nhà chung cư.

Nói cách khác, nếu một tòa nhà chung cư có 100 căn hộ, thì số lượng căn hộ tối đa được bán cho người nước ngoài là 30 căn hộ trong tòa nhà đó. Quy định này nhằm hạn chế tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài trong các dự án nhà ở, đảm bảo sự cân bằng và kiểm soát trong việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam.
 

​​​​​​1.3.2. Đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề: trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường hoặc trên một tuyến phố, số lượng căn nhà tối đa được bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài là 250 căn. 

1.3.2 Đối với nhà chung cư:

1.4. Thời hạn sở hữu nhà ở 

1.4.1. Đối với cá nhân nước ngoài:

• Được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
• Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
• Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

1.4.1. Đối với tổ chức: được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán nhà ở nhưng không quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này.

2. Sở hữu nhà đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất để thực hiện dự án; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Theo quy định tại Điều 4 cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Có thể thấy, tổ chức và cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà đất tại Việt Nam. 

Từ những phân tích trên có thể thấy, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được phép mua nhà ở trong dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam. Các quy định về việc sở hữu bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam tại Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 về cơ bản kế thừa quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013. Quyền sử dụng đất, sở hữu bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài vẫn bị hạn chế. Các cá nhân, tổ chức nước ngoài cần lưu ý những vấn đề trên khi tiến hành mua bất động sản tại Việt Nam. 

"Cảm ơn bạn rất nhiều vì đã đọc bản tin của chúng tôi"