ベトナムにおける外国組織・個人の不動産所有に関する新規規定

ベトナムにおける外国組織・個人の不動産所有に関する新規規定
 

注意：記事の範囲には、外国の組織や個人がベトナムで不動産を購入することに関連する規定の分析に限られ、外国投資の経済組織がベトナムで住宅建設投資プロジェクトを実施することを通じて住宅を所有する場合は含まれません。
 

近年、開放政策及び国際経済への統合を実施することで、ベトナムは東南アジア領域において最も有望な投資先の一つとなり、多数の外国投資家がベトナムに滞在し、勤務しています。これは、ベトナムでの長期的なビジネスと発展を促進するために、外国の組織や個人がベトナムで不動産を所有する必要性が高まっていることも意味します。現時点まで、外国組織、個人がベトナムの不動産を所有できる仕組みは2013年土地法、2014年住宅法、及び関連法令に記されています。しかし最近、2024年土地法、2023年住宅法が国会で改定・可決され、2025年1月1日に発効されます。したがって、本記事は外国組織、個人がベトナムにおける不動産を所有することを改定法と現行規定を比較することで分析を実施します。

1. ベトナムにおける外国組織、個人の住宅所有権

1.1. 住宅所有の対象と条件

 a) 所有対象

2023年に発行された住宅法第8条第1項及び第17条第1項により、ベトナムにおける住宅を所有できる外国組織及び個人は以下の通り：

(1) 外資の経済組織、外国企業の支店、駐在事務所、外国の投資ファンド金、及びベトナムで活動している外国銀行の支店（以下「外国組織」と総称する）。

(2) ベトナムに入国できる外国の個人（以下「外国個人」と総称する）。

b) 条件

現行規定

2023年住宅法

（2025年01月01日発効）

外国組織

ベトナムの権限を有する国家機関から発行された投資証明書、又はベトナムにおける活動を許可する書類を有しなければならない。

ベトナムの権限を有する国家機関から発行された投資証明書、住宅に関する合意書を締結する時点において有効になっている投資登録証明書又はベトナムにおける活動・設立を許可する書類を有しなければならない。

外国個人

優先対象にならず、法令の規定による外交、領事特権，免責を享受する対象者でない。

​1.2.  住宅所有の形式

1.2.1. 住宅建設投資プロジェクトの住宅は、ベトナムの法律で定められた国防と安全保障が必要な地域のプロジェクトを除き、外国の組織や個人に販売することが認められている。2024年住宅法第17条第2項によれば、アパート及び一戸建て住宅は、以下の形態で外国の個人及び組織に販売することができる。

(i) 商業住宅建築プロジェクトの投資家;

(ii) 外国組織、個人は（i）形式でプロジェクト投資家から住宅を売買して、他の外国組織、個人に売却する。

1.2.2 この場合、2023年の住宅法は2014年の住宅法第159条第2項第b号に記載している内容に比べて、対象別住宅所有形式をより詳細に規定している。

「2.以下の形式で外国組織、個人はベトナムにおいて住宅を所有できる。

a) 本法及び関連の法令によりベトナムにおけるプロジェクトに従い住宅建設を投資する；

b) 政府の規定による国防、安全の確保を要求する領域を除き、高層アパート、個別住宅を含む商売住宅を購入、賃貸、受贈、相続する。」

1.3. 外国組織、個人に販売できる住宅件数

2023年の住宅法第19条により、外国組織、個人への販売できる住宅件数は以下の通り：

1.3.1 高層アパート

１つ建物内の住宅戸数の30％を超えないこと；又は

各集合住宅の戸数の30%を超えず、かつ、複数の集合住宅が所在する区と同等の人口を有する区域内の全ての集合住宅の戸数の30%を超えないこと。

つまり、ある高層アパートに100戸がある場合、外国人に販売できる最大数は30戸である。この規定の目的は外国人の所有率を制限し、ベトナムにおける不動産所有を管理することである。

1.3.2 ​別荘、連結住宅を含む個別住宅について、一つの坊級行政単位と同等の人口の一つの区域内では外国組織、個人に販売できる住宅件数は250戸に限定する。

1.4. 住宅所有機関

1.4.1 外国個人：

住宅の購入契約に基づいて所有権を取得することができるが、証明書の発行日から最大50年間を超えることはなく 、必要に応じて1回のみで最大50年間を延長 が可能である 。住宅の所有期間は証明書に明記されなければならない。

外国個人はベトナム人と結婚し、ベトナムで住む場合、ベトナム国民と同じ住宅所有権を持つ。

外国個人は在外ベトナム人と結婚し、外国で住むがベトナムに入国を許可される場合、外国で住むベトナム人と同じ住宅所有権を持つ。

1.4.2 組織の場合、住宅購入契約書に 記載されている条項通り住宅を所有できるが、その組織の投資証明書に書いている所有期間（延長期間をも含む）を超えてはならない。つまり、住宅所有期間は投資証明書を発行した時点より 効力を持ち 、その期間は本証明書に反映される。

 2. ベトナムにおける外国組織、個人の土地所有権

2024年の土地法の規定によれば、外国投資経済団体は、国による土地使用税の徴収を伴う土地配分、事業実施のための土地賃貸、出資された土地使用権の受領、工業団地、産業クラスター又はハイテクパークにおける土地の賃貸 または 転貸の形でのみ土地使用権を受領することができる。

本法第4条の規定により外国人個人は、ベトナム国から土地の交付を受け、土地を賃貸し、土地使用権を認定し、土地所有権を受領する対象にならない。

外国組織、個人はベトナムにおける住宅、土地を購入できる対象にならない。

上記の分析に基づき、外国組織および個人はベトナムにおける商業住宅に関連するプロジェクトの住宅のみを購入することができる。2023年の住宅法および2024年の土地法に記載された外国組織および個人の不動産所有に関する規定は、2014年の住宅法および2013年の土地法の規定を基本的に継承している。外国組織および個人の土地および不動産所有権は、一定の制限を受けている。外国組織および個人がベトナムで不動産を購入する意向がある場合は、記載内容に注意することが必要である。

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